대항력이란 무엇인가요? 대항력 있는 임차인과 뜻 요건 파헤치기

 

본인이 월세나 전세로 집을 빌려서 살고 있을 때 꼭 해야 하는 것이 대항력을 갖추는 일입니다. 이를 대항력 있는 임차인이라고 말하는데요. 이 대항력 있는 임차인이 무엇이길래 중요하다고 하는 걸까요? 이번 시간에는 대항력에 대해서 알아보겠습니다.

 

 

 

[대항력 뜻과 요건 알아보기]

 

대항력이란?

내가 빌려서 사용하고 있는 집이 경매에 넘어가 새로운 주인으로 바뀌더라도 그 주인에게 나가지 않겠다고 대항할 수 있는 능력을 대항력이라고 합니다. 이렇게 대항력을 갖춘 임차인*은 그 전주인과 했던 계약서 내용을 새로운 집주인에게 주장할 수 있습니다. 

 

*임차인 : 집을 빌려서 사용하고 있는 사람

 

 

대항력 요건

1. 실제로 거주 (주택 인도 후 점유)
2. 전입신고 완료

 

대항력 요건은 아주 간단합니다. 주택을 인도받은 후 점유하고 전입신고를 하여야 합니다. 이 두 가지 요건만 갖추면 대항력이 갖추어집니다. 

 

 

 * 전입신고 팁! 

전입신고는 주민센터에 직접 방문하거나 온라인으로 진행할 수 있습니다. 잘 모르신다면 직접 방문신청하는 것을 추천드립니다. 전입신고는 신고한 날 밤 12시 즉 0시부터 효력이 발생합니다. 즉 그때부터 대항력이 생기는 것입니다. 그러므로 임대차 계약 시 대항력이 발생하기 전 시간에 은행에서 집을 담보로 돈을 빌리지 않는다는 특약을 거는 것이 좋습니다. 그날에 임대인이 돈을 빌려버리면 내 순위는 뒤로 밀리는 것이니까요!

 

 

위 두 가지 요건을 갖춘 사람이 있다면 부동산 경매에서 위험한 물건이 될 수도 있는 것입니다. 대항력 있는 임차인이 있다면 그 보증금도 낙찰자가 내어주어야 할 수도 있으니까요. 

 

 

 

 

 

 

Q. 대항력은 언제나 행사할 수 있나요? (내 순위가 뒤라도 보증금을 돌려받을 수 있나요?)

A. 아닙니다. 

 

대항력을 갖추었다고 해서 무조건 보증금을 돌려받을 수 있는 건 아닙니다.

많은 권리들, 즉 돈을 돌려받아야 하는 권리 속에서 나의 권리가 가장 앞에 있어야 모두 돌려받을 수 있는 확률이 높습니다. 어떻게 해야 이 권리들 중 내 권리가 가장 앞에 있을 수 있을까요?

 

 

등기부등본 상 이 집을 담보로 돈을 빌린 기록이 없어야 합니다. 즉 이 집을 담보로 돈을 빌린 증거물 중 첫 번째가 나의 권리면 됩니다. 하지만! 일반적인 주택 임대차 계약은 채권입니다. 채권이기 때문에 등기부등본에 등기되지 않습니다. 채권 그 자체로는 증거물로 남길 수 없는 것입니다.

 

일반적인 권리 중에는 채권과 물권이 있습니다. 채권은 물권보다 뒤에 있습니다. 즉, 물권과 채권이 있으면 물권이 항상 우위에 있는 것입니다. 우리가 일반적으로 맺는 전세와 월세 계약은 개인과 개인 간의 거래인 채권입니다. 은행에서 집을 담보로 돈을 빌리는 저당권은 물권입니다. 물권보다 앞선 채권을 선순위 채권이라고 하고 선순위 채권은 후순위 물권과 채권액에 비례하는 안분배당을 받습니다. 즉, 채권으로 순위가 아무리 빨라도 뒤에 있는 물권과 채권액에 비례하는 안분배당을 받기 때문에 돈을 다 돌려받지 못하는 것입니다.

 

이 불합리한 사태를 방지하기 위해 물권과 힘을 동등하게 가질 수 있는 권리를 마련해 두었습니다. 그 권리는 바로 우선변제권입니다. 대항력에 더해 우선변제권의 요건도 갖추게 되면 저당권과 같은 물권에 내 순위가 뒤지지 않고 내 보증금을 온전하게 지킬 수 있습니다.

 

 

대항력과 같이 알아둬야 하는 권리는 두 가지가 있습니다. 우선변제권과 최우선변제권인데요. 우선변제권과 최우선변제권은 다음 시간에 또 자세히 알아보겠습니다.