부동산 경매란 무엇일까? 정의 및 절차 알아보기

 

최근 빌라왕 사태로 인한 경매 물건들이 많이 쏟아져 나오고 있습니다. 부동산 경매란 무엇일까요? 용어와 절차 등 어려워 보이지만 천천히 공부해 본다면 어렵지 않습니다. 이번 시간에는 부동산 경매란 무엇인지 정의와 절차에 대해서 알아보겠습니다.

 

 

 

[부동산 경매 알아보기]

 

1. 부동산 경매란 무엇인가요?

부동산 소유권을 판매하는 공개적인 경쟁 입찰 과정을 말합니다. 즉, 부동산을 법원을 통해 매각하는 과정이며 가장 큰 금액을 제시한 사람이 소유권을 가지게 되는 것을 말합니다.

 

 

• 부동산 경매가 발생하는 상황

1. 금융적 어려움

부동산을 가진 소유자가 대출을 갚지 못하거나 재무 상황이 어려운 경우, 돈을 빌려준 금융기관은 부동산을 경매에 내놓을 수 있습니다.

 

2. 법적 문제

부동산 소유자와 관련된 법적 다툼이나 소송으로 인해 부동산이 경매에 나올 수 있습니다.

 

3. 상속 문제

상속받은 부동산이 많은 상속인끼리 합의하에 분할되지 못하여 경매에 나올 수 있습니다.

 

 

 

 

2. 부동산 경매 절차

 

2가지 버전으로 준비하였습니다. 초보자용 설명용 단계와 심화 버전의 단계입니다.

 

초보자용 단계

 

1) 경매공고

부동산 경매가 예정된 날짜와 장소가 공고되며, 이 공고에는 부동산의 위치, 면적, 사전조사 결과, 경매일 등 정보가 포함되어 나옵니다.

 

2) 입찰

경매 당일 입찰하고자 하는 사람들은 법원에 출석합니다. 입찰자들 중 최고가 금액을 쓴 사람이 낙찰되므로 서로 눈치를 보며 경매 가격을 산정한 후 입찰지를 제출합니다.

 

3) 최고 입찰자 선정

경매가 끝난 후, 최고 입찰자가 선정되고 해당 부동산을 구매할 권리를 얻게 됩니다.

 

4) 계약 체결

최고 입찰자는 부동산 경매를 성공적으로 마치면 판매자와 부동산 구매 계약을 체결합니다.

 

 

 

 

심화용 단계

 

단계 설명에 앞서 단어 정리 하겠습니다.

 

• 채권자 : 돈을 빌려준 사람
• 채무자 : 돈을 빌린 사람

 

1) 법원의 경매개시결정 및 매각준비

경매를 진행하는 주체인 법원은 경매 진행 결정 후 매각을 준비합니다.

채권자가 경매를 신청하면 법원 검토 후 경매개시결정을 합니다. 법원에서는 대상 부동산의 현상태를 조사하고 감정평가사는 부동산의 가치를 금액으로 평가합니다.

 

2) 배당요구 종기결정 및 신청

돈을 빌려준 채권자들이 배당요구 신청을 합니다. 

돈을 돌려받을 법적 권리가 있는 사람들은 배당요구종기일까지 해당 서류를 준비해 배당요구신청을 하면 됩니다.

 

3) 경매 진행 당일

경매는 해당 부동산이 위치한 지방법원에서 진행됩니다. 입찰자들은 입찰서와 보증금(수표)을 제출합니다.

법원은 개찰을 진행하고 최고가 입찰 금액을 적은 사람이 낙찰됩니다. 그 사람은 최고가매수신고인이라고 부릅니다.

 

 

4) 법원의 매각허가결정과 확정

 

• 법원의 매각 허가 결정

낙찰일로부터 7일 이내 결정합니다.

최고가 매수 신고인이 결격사유가 없는지, 경매 매각 절차상 하자는 없는지 여부를 심사한 후 법원에서는 매각을 허가하는 결정을 합니다. 

 

• 법원의 매각 확정

법원의 매각 허가 결정일로부터 7일 이내 확정합니다.

매각 허가 결정 이후 7일 이내 이의신청이 가능하며 즉시항고가 없을 시 매각허가결정이 확정됩니다. 

 

이 과정에서 최고가매수신고인은 매수인의 신분이 됩니다.

 

이후 법원에서는 잔금일을 정해 매수인에게 통지서를 보내게 됩니다.

 

 

5) 잔금납부와 소유권이전등기

매수인이 잔금을 납부하면 소유권이 취득됩니다. 매수인은 매각허가확정일부터 4주 내로 잔금을 납부해야 합니다.

 

6) 배당

마지막 단계인 배당입니다. 배당 신청한 채권자들은 매수인의 잔금납부 이후 약 1개월 뒤 배당을 받게 됩니다.

 

 

위 과정이 소요되는 시간은 총 6개월입니다. 유찰이 없다면 6개월 정도면 끝나며 유찰이 계속 진행된다면 무기한 연장됩니다.