우선변제권이란? 우선변제권 뜻과 요건 알아보기

 

 

끊임없이 붉어지는 부동산 문제들이 연일 화재입니다. 주로 피해를 입는 층은 사회초년생들인데요. 부동산을 잘 모르는 사회 입문생들이 임대차 피해를 입지 않기 위해 필수적으로 알아둬야 할 단어가 있습니다. 바로 우선변제권입니다. 이번 시간에는 우선변제권의 뜻과 요건 등에 대해 알아보겠습니다.

 

 

 

우선변제권을 알기에 앞서 필수적으로 알아야 할 단어가 있습니다. 바로 대항력인데요. 아래 포스팅에 자세히 적어두었습니다. 먼저 읽어보고 오실 것을 권해드립니다.

 

대항력이란 무엇인가요? 대항력 있는 임차인과 뜻 요건 파헤치기

대항력이란 무엇인가요? 대항력 있는 임차인과 뜻 요건 파헤치기

 

 

 

[우선변제권 파헤치기]

 

우선변제권이란?

우선변제권은 말 그대로 우선적으로 변제해 주는 권리입니다. 즉, 일정 요건을 갖추면 물권과 동등한 힘을 가질 수 있는 권리를 부여받는 것을 말합니다. 

 

지난 포스팅에서 물권은 채권에 항상 우선한다고 하였습니다. 하지만 우선변제권을 가진다면 물권보다 앞선 선순위 채권은 선순위로서의 권리를 당당하게 주장할 수 있습니다.

(선순위 채권은 후순위 물권과 안분배당되는 것이 기존 원칙입니다)

즉, 등기부등본에 기재되어있지 않은 임대차 계약이 등본에 기재되어 있는 권리(저당권 등)와 겨룰 수 있는 권리를 가지게 되는 것입니다.

 

 

 

 

 

 

 

우선변제권 성립요건

1. 대항력 (주택 인도 후 점유, 전입신고)
2. 확정일자

 

우선변제권이 성립하기 위해서는 대항력과 확정일자를 갖추어야 합니다. 지난 시간에 대항력을 갖추기 위해서는 '주택 인도받아 점유하고 전입신고도 완료'해야 한다고 하였습니다. 그에 더해 '확정일자'라는 것을 받아야 합니다.

 

 

 

Q. 확정일자는 어디서 받나요?

A. 주민센터를 방문하면 됩니다.

 

임대차 계약 후 이사를 하면 보통 당일 전입신고와 확정일자를 받으러 주민센터에 방문합니다. 효력은 당일 0시 즉 밤 12시부터 발효됩니다. 

 

 

 

Q. 우선변제권을 갖췄지만 보증금을 다 돌려받지 못하는 경우도 있나요?

A. 네 있습니다.

 

- 배당 1순위가 임차인(본인)이 아닌 경우

 

등기부등본상 내 권리보다 우선한 권리가 등기되어 있을 경우 즉, 1순위가 임차인(본인)이 아닌 경우입니다. 

예를 들면 저당권이 2022.08.20.이고 내 우선변제권이 하루 뒤인 2022.08.21. 이면 저당권을 등기한 은행이 경매 대금으로 먼저 돈을 받아갑니다. 이후 2순위인 내가 남은 금액을 가져가게 됩니다.

 

대항력과 확정일자를 모두 갖추어 우선변제권을 얻게 되었다고 해서 무조건 내 보증금을 다 지킬 수 있는 것은 아닙니다. 우선변제권을 갖춤으로써 저당권인 물권보다 내 권리일자가 더 빠를 경우 내 권리를 주장할 수 있게 됩니다.

 

 

 

권리가 후순위이지만 보증금이 소액인 임차인은 그 소액 보증금을 보호받을 수 있는 법이 제정되어 있습니다. 무조건 보장해 주는 것은 아니며 이 또한 일정 요건을 갖추어야 하는데요. 소액보증금으로 계약한 소액임차인을 보호해 주는 권리는 최우선변제권이라고 합니다. 

 

다음 시간에는 최우선변제권에 대해서 자세히 알아보겠습니다. 감사합니다.

 

 

 

 

 

 

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